지금 부동산 경매를 해야 하는 이유

집값은 앞으로 더 떨어지고, 금리는 더 오를 수도 있습니다. 이는 예측하기도 어렵고, 컨트롤할 수도 없는 부분입니다. 이런 상황에서 떨어질 집값에 대비해서 애초에 낮은 금액으로 집을 사는 것입니다. 또한 미래가치가 있는 집을 빨리 사는 것입니다. 부동산 경매를 해야 하는 이유에 대해 정리해 보았습니다.

 

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친절한 부동산 경매 과외:6주 만에 마스터하는

 

 1. 시세보다 ‘싸게’ 살 수 있다

현시점에 가장 집중해야 하는 전략은 시세보다 싸게 사서 이득을 얻는 것입니다. 경매를 하는 가장 큰 이유이자, 사람들이 가장 기대하고 시작하는 부분입니다. 일반 시장에서 매매를 하는 것이 소비자가로 거래가 되는 것이라면, 경매로 넘어온 물건은 ‘세일’ 개념이 붙습니다. 일반 거래로 팔리지 않았거나, 어떤 사정이 있어 세일 매대에 놓인 것입니다. 세일 매대에 놓인 이상 일반 매매처럼 집주인이 맘대로 호가를 부르는 것은 불가합니다. 객관적이고 정확한 감정가를 기준으로 매대에 놓이게 됩니다. 하지만 입찰자들은 최대한 싸게 구매하려고 노력하는 사람들입니다. 경쟁을 통해 낙찰을 받는 것이기에 싸게 사기 위해서는 입찰 경쟁률이 낮은 물건을 찾아내는 것이 필요합니다. 경쟁률이 낮아야 싸게 살 수 있는 확률도 높아집니다.

 

부동산은 사는 것보다 파는 것이 훨씬 어렵습니다. 2022년부터 지금까지 모두가 체감하고 있는 부동산 급랭 기를 겪으면서 원하는 금액으로 매도가 잘 이루어지지 않는다는 것을 모두가 느끼고 있을 것입니다. 특히 영혼까지 끌어모아 고점에 매매를 한 사람들, 급하게 다주택자가 되었는데 엑시트 계획에 차질을 겪고 있는 사람들이 크게 당황하고 있습니다. 그런데 경매는 일단 시세보다 싸게 사는 경우가 많기 때문에 어려운 상황에서 더 버틸 수 있고, 손해를 최소화하는 매도전략이 가능합니다. 어떤 입지의 어떤 부동산을 사는 것도 물론 중요하지만, 결국 ‘가격’을 빼놓고는 이야기하기 힘들다는 것을 깨닫게 됩니다.

 

최근 1년간(2022년 1월~2023년 1월)의 서울지역 아파트의 평균낙찰가율은 91%였는데, 최근 6개월로 보면 83.68%, 3개월의 평균낙찰가율은 79.39%로 떨어졌습니다. 이전보다 훨씬 낮아진 입찰경쟁률 안에서 시세보다 싸게 낙찰받을 확률이 높아진 것입니다. 고금리와 부동산 하락이 맞물려 거래가 많이 줄어든 상황인 만큼, 싸게 사서 시세차익을 기대하는 경매투자가 훨씬 쉬워졌다고 할 수 있습니다. 집값 하락과 고금리 상황에서 버티지 못하고 경매로 나오는 매물들이 계속 증가하고 있기 때문에 좋은 물건들이 많아졌고, 현재 급매가보다도 낮은 금액으로 안전마진을 확보하면서 좋은 입지의 좋은 물건을 싸게 낙찰받는 것에 도전해 보시기 바랍니다.

 

2. 미래가치가 있는 물건을 ‘빨리’ 잡을 수 있다

부동산 상승기, 폭등기에는 경매에 매물이 올라오기 무섭게 신건에서 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많습니다. 수요가 충분하고, 집값이 빠르게 상승하는 상황이라면 ‘매도자 우위’ 시장이 형성되는데, 워낙 일반 매매 시장에서 빠르게 매물 가격이 오르고, 또 물건이 빠르게 소진되기 때문에 경매로 부동산을 매수하려는 사람들이 증가하게 됩니다. 이런 상황에서는 입찰 경쟁이 치열해지고, 낙찰가도 높아집니다. 시세가 빠르게 상승하고 있기 때문에 감정가 대비 싸게 사는 것을 목표로 하기보다는 ‘빨리’ 소유한다는 생각으로 낙찰을 받는 경우가 대부분입니다. 그래서 낙찰가가 현재 시세 수준이거나 더 비싼 경우도 많습니다. 미래에는 더 오를 것이라고 생각하기 때문에 그 가격으로 입찰하는 것입니다.

 

부동산 상승기가 아니어도 미래에 더 많이 오를 것이 예상되면 감정가가 아닌 미래가치가 반영된 금액으로 입찰을 합니다. 추후 재개발, 재건축이 예정되어 있거나 호재가 생긴 지역의 경우가 이에 해당됩니다. 이런 물건들은 현재 시세보다 훨씬 높은 금액으로 낙찰이 됩니다. 일단 물건을 잡는 것이 지금 감정가 대비 싸게 사는 것보다 훨씬 중요하기 때문입니다.

 

경매에서의 감정가는 참고 자료일뿐, 감정가가 실제 가치라고 생각하면 안 됩니다. 경매에 나온 시점보다 6개월 이전에 평가한 금액이고, 그간의 변동 상황으로 가치가 달라질 수 있기 때문입니다. 누가 더 많이 넓게 조사하고, 준비하느냐가 매우 중요합니다. 덧붙여 공부를 하실 때에는 이미 낙찰이 된 물건들을 조사하면서 생각보다 높게 낙찰이 된 물건을 보면 그 이유를 찾아보고, 어느 정도의 가치를 반영시켜서 사람들이 입찰을 하는지, 그 금액이 시세와는 얼마나 더 싼 지를 비교해 보시는 것도 아주 좋은 공부가 될 것입니다.

 

이책에서는 경매에 대해 자세하게 설명하고 있습니다. 부동산 공부는 경매부터 시작해야 합니다. 경매를 통해 부동산 공부의 기초를 탄탄하게 쌓은 후 공부 범위를 넓혀 나간다면 다음 스텝이 훨씬 수월할 것입니다. 나의 자산을 지키는 경매공부, 이책으로 하시기 바랍니다.

이책에 가득한 반짝이고 빛나는 배움으로 깨달음과 정보를 나누기 위해 나름 요약해 보았습니다. 좋은내용과 상세한 설명으로 큰 도움이 되었습니다. 꼭 읽어보시기 바랍니다.

 

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